nº55 | política local

¿Regular cómo? ¿Regular para quién?

Viviendas turísticas

El Ayuntamiento de Sevilla ha aprobado este año mediante modificación del PGOU la regulación de las viviendas para fines turísticos (VFT). Con esta modificación las VFT pasan de ser actividades económicas sobre inmuebles residenciales a usos comerciales. El cambio establece ciertos límites a lo que era una barra libre para este tipo de actividad. No obstante, aunque el discurso contra una turistificación excesiva está presente en el texto del Ayuntamiento de Sevilla, cabe preguntarse hasta qué punto se está intentando realmente beneficiar a las y los vecinos o, más bien, a la industria hotelera. También cabe preguntarse si la escala municipal es la mejor jurisdicción para intervenir sobre este mercado.

La irrupción de las plataformas de alquiler de vivienda ha supuesto una verdadera bomba de relojería para los sistemas de regulación estatal de la vivienda. Con esta innovación tecnológica se cambian las reglas del juego, al permitir de partida que propietarios no profesionales alquilen con una flexibilidad total sus viviendas particulares. Esto se produce además en un marco neoliberal, con una Comisión Europea que orienta las legislaciones estatales hacia la mínima intervención en el mercado.

El problema de la regulación de la VFT comienza en España con la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013. Las y los legisladores se encuentran con un nuevo tipo de alquiler de alojamientos residenciales que funciona con una lógica de total flexibilidad en cuanto a su duración y precios, pactados a través de una plataforma digital que funciona como intermediario. El pecado original de esta ley es considerar este tipo de alojamiento una actividad turística y diferenciarlo radicalmente de los arrendamientos convencionales. Las competencias en turismo se encuentran en las comunidades autónomas. En un marco de crecimiento y dependencia de la industria turística, las diferentes normativas coinciden en la mencionada tendencia a la mínima intervención. El decreto andaluz de 2016 apenas impone la obligatoriedad de inscribirse en un registro autonómico. De esta manera, las y los propietarios pueden elegir entre someterse a la regulación más o menos flexible de la LAU o dedicarse a la VFT en un marco en el que prácticamente no tiene obligaciones aparte de las pactadas con el inquilino.

Esta ultraliberalización supone una invitación (al menos en las ciudades con gran afluencia de visitantes, como Sevilla) a abandonar el mercado convencional y obtener unas rentas mucho mayores en el sector turístico, extrayendo oferta del alquiler convencional e inflando los precios hasta los límites insoportables en los que estamos instalados en la actualidad. A lo anterior se suma el agravio comparativo con la industria hotelera, poderosa en Sevilla y en el conjunto de Andalucía. Mientras el alojamiento turístico convencional debe atender toda una serie de normativas, a las VFT apenas se les ponen condiciones. Como consecuencia, se ven atraídos de forma masiva hacia este último sector pequeños especuladores, empresas gestoras, fondos de inversión y, por qué no, el propio capital hotelero.

Ambas cuestiones, los efectos perniciosos sobre los residentes y la competencia desleal, son esgrimidos por el Ayuntamiento de Sevilla para la regulación. Tras la aprobación de la modificación puntual 44 del texto refundido del PGOU, las viviendas con fines turísticos están sujetas a las condiciones del uso terciario de hospedaje y deberán respetar las condiciones de compatibilidad con el uso residencial. De esta forma, se eliminan las ventajas de las VFT sobre otros servicios de hospedaje, aplicándoles las mismas exigencias y requisitos. Sin embargo, es mucho más cuestionable que el cambio normativo vaya a ayudar a evitar el colapso de los usos turísticos en el centro histórico y sus efectos sobre la población. Es una normativa que no tiene efectos retroactivos, de tal forma que las nuevas condiciones no afectan a la oferta de VFT existente, que es ya de por sí enorme. El anuncio de la regulación espoleó la inscripción en el registro andaluz de miles de viviendas en los últimos dos años, en plena pandemia, que no tendrán que cumplir con las nuevas exigencias. Además, el uso de hospedaje, al restringirse a las plantas baja y primera, afecta principalmente a la pequeña propiedad no profesional, pero no a los grandes especuladores, fondos de inversión o capitales hoteleros que están comprando edificios enteros en el centro de Sevilla. Con esto se prima un modelo de alojamiento hotelero gestionado por grandes empresas, pero que funciona con la máxima automatización y el mínimo personal laboral que permiten las nuevas tecnologías.

En comparación con la regulación gaditana, aprobada algunos meses antes, la de Sevilla está claramente orientada a satisfacer los intereses de la industria hotelera por encima de los de la población en su conjunto. La regulación de Cádiz estableció una moratoria en la concesión de licencias en su centro histórico, y los usos de hospedaje y residencia se consideran incompatibles en esta parte de la ciudad. Además, se limita también la construcción de hoteles y apartamentos en fincas con cierto grado de protección. Esto muestra otro problema del marco normativo de las VFT, que es dejar una cuestión tan trascendental para el derecho a la vivienda al clima político existente en cada municipio.

En definitiva, la modificación del PGOU no soluciona los problemas del impacto de las VFT sobre el mercado de la vivienda, pero, además, este no es solo un problema de Sevilla y requeriría una intervención a una escala superior. Si el problema está en el impacto de esta actividad sobre el mercado de alquiler convencional, la regulación no se puede dejar a la legislación turística, debe actuarse sobre la ley de arrendamientos urbanos.

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