Radiografía de las viviendas turísticas en Sevilla

Una de las características que tiene el turismo es la del cambio: está en constante evolución. En de las ciudades empezó en sitios muy específicos y, poco a poco, fue conquistando los barrios, los comercios e inclusos las viviendas. Desde los organismos públicos y privados siempre se ha tenido un discurso positivo sobre el turismo, obviando los efectos negativos que este genera. Sin embargo, progresivamente se han ido poniendo de manifiesto esos efectos, empezándose a hablar de la turistificación. Se puede definir este concepto como la 'sustitución de los residentes por turistas y el cambio de un tejido comercial enfocado a los residentes por unos establecimientos orientados a los turistas'. Gracias a la aparición de plataformas de internet como Airbnb o Homeaway se ha extendido por las ciudades, a un ritmo alarmante, la tipología de alojamiento turístico de las viviendas turísticas. La consecuencia más importante es el incremento del precio de la vivienda, más específicamente en los centros históricos, ya sea en régimen de alquiler o de compraventa, expulsando así a sus residentes —sobre todo, a quienes tienen menor poder adquisitivo— de sus barrios.

Ilustra Cristian Pineda

No obstante, hay que hacer una aclaración sobre la terminología. En muchas ocasiones, se suelen usar como sinónimos viviendas turísticas y apartamentos turísticos. Realmente no es así, como refleja la normativa. Los apartamentos turísticos son una modalidad de alojamiento que, aunque en los últimos años ha crecido su número, llevan existiendo décadas —sobre todo en los centros urbanos— como ocurre con hoteles o pensiones. Estos establecimientos tienen varias peculiaridades: son apartamentos totalmente equipados como si fueran una vivienda residencial y no hace falta que todos lo sean en un mismo edificio. La normativa andaluza permite tener apartamentos en distintos inmuebles, contiguos o no. Y esta singularidad es lo que hace que se confunda con las viviendas turísticas.

En cuanto a estas, hay que distinguir entre las que sí tienen licencia y las que no. En Andalucía se creó un registro para regular el auge de esta modalidad, denominada legalmente viviendas con fines turísticos. Este artículo se centra en este tipo de viviendas, tanto en las legales como en las que no lo son. Extraemos los datos de la plataforma Airbnb y del registro de la Junta durante la primavera de 2018 en la ciudad de Sevilla.

En Airbnb se anunciaban 5674 viviendas turísticas, 3738 de las cuales ubicadas en el centro histórico de la ciudad, es decir, un 66% de la oferta. Si se cuenta las localizadas en los barrios colindantes (Macarena, San Bernardo o Triana), la cifra aumenta hasta los 4328 arrendamientos turísticos. Tres cuartas partes de las viviendas turísticas anunciadas en Airbnb se encuentran en el centro histórico y en sus alrededores: el resultado es un auge de los conflictos urbanos. Quizás haya personas que digan que esas cifras son una minoría con respecto al parque de viviendas de la ciudad e incluso que el número de viviendas vacías repercuta más en el aumento de los precios de los alquileres que las viviendas turísticas. No obstante, según Emvisesa, en el centro histórico en 2017 había 3895 viviendas vacías. Teniendo en cuenta que en el centro es uno de los sitios donde más caro está el precio del suelo, es bastante cuestionable que las viviendas turísticas no incidan sobre ello. Con respecto a la capacidad, en toda Sevilla ofertan 20 869 plazas. Muy cerca del total de las plazas hoteleras de la ciudad, que son 22 782.

En cuanto a las viviendas con fines turísticos, es decir, las viviendas turísticas con licencia, en la primavera de 2018 había 3723. Si nos fijamos en el centro, existían 2753 viviendas de este tipo, un porcentaje bastante mayor con respecto al de Airbnb. De igual forma, si se amplía a los barrios cercanos al centro, el número crece hasta llegar a las 3205. Comparando los datos se observa cómo no todas las viviendas turísticas anunciadas en Airbnb tenían licencia, motivo por el que se hizo la distinción, aunque sus efectos sean los mismos. En cuanto a las plazas, corresponde a una oferta total de 17 667.

En lo referido a su número, las viviendas con fines turísticos siempre han tenido un crecimiento lineal. Cada mes se registraban de 150 a 200 viviendas nuevas. Por su parte, Airbnb ha mostrado un crecimiento claramente exponencial, casi duplicándose cada año.

En muchas ocasiones se ha argumentado que las plataformas tipo Airbnb pertenecen a la economía colaborativa. Algunos académicos entienden por este término la utilización de un bien temporalmente infrautilizado, y que en este caso es el arrendamiento turístico de las viviendas principales cuando sus residentes no las disfrutan. En cambio, los economistas más liberales entienden que para ser economía colaborativa se tiene que ofrecer el servicio a través de una plataforma digital, sin importar si las personas prestadoras del servicio son profesionales o no. Por tanto, no se diferencia entre plataformas digitales y economía colaborativa, por lo que habrá que analizar el régimen de propiedad para afirmar si las viviendas turísticas son economía colaborativa o no.

La normativa andaluza hace una distinción entre lxs propietarixs, otorgando  profesionalización a partir de la tercera licencia. Airbnb tenía en mayo un total de 3135 anunciantes, de lxs cuales 234 tenían más de 3 anuncios y habiendo quienes contaban con más de 40 anuncios. Estos últimos acumulaban 1960 anuncios. O, lo que es lo mismo, el 7% de lxs propietarixs controlaban el 35% de la oferta.

Si se es más cercano a la definición crítica de la economía colaborativa, entendiendo que solo se pueden considerar así a aquellos que únicamente tienen un anuncio, la cifra llega a 2304; es decir, un 41% de los anuncios se podrían considerar como economía colaborativa.

Estos datos indican que existe una tendencia a la profesionalización de esta actividad, pasándose de una oportunidad de tener ingresos extras (para residentes) a estar controlada por grandes propietarixs. Con este proceso, el de la turistificación, se están transformando las ciudades, especialmente los centros históricos, en función de las demandas y requerimientos de lxs turistas y excluyendo a las personas que los habitan, llegando a expulsarlas. Precisamente cuando los valores inmateriales en estos espacios adquieren mayor relevancia.

Jesús Carracedo Pandelet. Geógrafo y miembro de Cactus.

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