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A vueltas con el ladrillo

A partir del estallido de la burbuja inmobiliaria a finales de 2007, la parálisis del mercado comienza a poner en cuestión las previsiones de desarrollo urbano que planteaba el recién estrenado Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la ciudad de Sevilla, aprobado en 2006. «Nadie quiere suelo en Sevilla» o «El apocalipsis inmobiliario» eran algunos de los titulares con los que los medios locales de mayor tirada anunciaban sus análisis de la situación.

 

Según el estudio de BNP Paribas Real State realizado para Sevilla en 2009, el único mercado que tendría demanda en los siguientes años sería el dedicado a las viviendas de protección (que estaría cubierto para una década), con un importante excedente de suelo destinado tanto a usos productivos (oficinas y naves) como a vivienda libre. Este mismo estudio lanzaba dos recomendaciones: no construir más y racionalizar el excedente, además de introducir mayor transparencia en la gestión. Para los empresarios del sector este análisis no era el adecuado ya que no urbanizar nuevo suelo hacía que sus cuentas de resultados se descalabrasen. Y, de hecho, tres años después se confirmaría que el 40% de estas empresas estaban en quiebra técnica, en parte por la acumulación de viviendas sin vender, pero sobre todo por las inversiones en suelo que no se preveía urbanizar a corto plazo.

Atendiendo a esa realidad, el Gobierno municipal anterior comenzaría en 2012 una serie de contactos con agentes económicos para realizar una «revisión encubierta» del PGOU, sin contar para ello con ninguna participación de entidades ciudadanas (Carlos Mármol, La revisión encubierta del PGOU). Sonadas han sido algunas de las modificaciones promovidas por el Gobierno del PP, que han superado la treintena, y que en muchas ocasiones tenían como objetivo modificar los usos del suelo para aumentar su rentabilidad en base a una terciarización de la ciudad (Gavidia, Altadis, etc.). Esta intensa actividad de transformación del Plan contrastaba con las escasas convocatorias de la Comisión de Seguimiento del PGOU, la mesa creada en 2008 que tan solo fue llamada en dos ocasiones en todo ese periodo.

El actual alcalde de la ciudad, un mes antes de las elecciones, planteaba una visión alternativa del PGOU, que según su parecer debía ser revitalizado y reprogramado para romper con el estancamiento que sufría el sector de la construcción.

Y es aquí quizá donde encontramos las claves que desvelan las intenciones del actual Gobierno municipal en esta materia. El PGOU de 2006 estaba programado para dos cuatrienios (hasta 2014), periodo durante el cual se preveía ejecutar el proceso de expansión urbana en todo el suelo calificado como urbanizable. Actualmente, ese proceso apenas ha alcanzado al 7% del suelo previsto. Al haber culminado este periodo, existiría la posibilidad de dar marcha atrás a la aspiración de hormigonar una gran parte del término municipal, que se mantiene aún sin urbanizar gracias al estallido de la burbuja. «Reprogramar» estas actuaciones, tal y como plantea el Gobierno, supondría dar un nuevo plazo a los inversores para llevar a cabo sus planes de expansión del territorio urbanizado.

El actual delegado de Urbanismo, poco después de llegar al poder, apostaba por «acabar con las trabas que existen en Sevilla para urbanizar», afirmando que uno de los problemas para el poco desarrollo urbano de estos años está en las dificultades administrativas para este proceso. Esta teoría es apoyada por el director técnico de la Gerencia de Urbanismo. Durante la inauguración del salón Wellcome Home[1], reconoció que el incremento de población previsto en el PGOU para la pasada década (unos 60 000 habitantes) no solo no se había cumplido, sino que la población descendía unos 2000 habitantes al año. El Plan preveía entonces construir unas 62 000 viviendas, de las que tan solo se han desarrollado 11 000, la mayoría VPO. Por otro lado, actualmente hay suelo disponible para 15 000 viviendas, más 2000 ubicadas en solares urbanos y 2500 en suelos con planeamientos ya aprobados. Además, el Ministerio de Fomento estimaba que en 2014 existían en la provincia más de 16 000 viviendas nuevas sin vender, a las que habría que sumar las de las entidades financieras, la Sareb y las de segunda mano vacías. A pesar de este panorama, el director de la Gerencia se mostró curiosamente optimista, afirmando que «la ciudad está preparada para el crecimiento de la actividad inmobiliaria porque tiene PGOU, tiene suelo y tiene profesionales muy preparados», y solo necesita superar complejidades debidas a «cuestiones patrimoniales y ambientales». Toda una declaración de intenciones.

A pesar de lo expuesto, el nuevo Gobierno ha continuado llevando al Pleno modificaciones puntuales del PGOU sin haber convocado hasta ahora a la Comisión de Seguimiento del Plan. Este hecho ha sido denunciado por la oposición, que consiguió que se aprobara una ampliación de este órgano consultivo para dar entrada a un mayor número de entidades ciudadanas, aunque el procedimiento de selección de las mismas ha carecido de la transparencia y la participación esperadas.

Es clara la complicidad que tanto el PSOE como el PP han mantenido con la patronal de la construcción en estos años, empujándonos a volver a la economía del ladrillo, causante de muchos de los actuales problemas de la ciudadanía. Visto lo visto, parece más que necesario comenzar a generar un debate ciudadano en profundidad, comprometido y serio, sobre cuál es el modelo socioecológico y productivo que queremos para nuestra ciudad a largo plazo. Algunos de los nuevos objetivos podrían ser: la protección del territorio amenazado por la mancha urbana —como las huertas productivas en la zona norte—, la configuración de una trama verde que integre la red hidrológica y de drenaje de la ciudad, la rehabilitación de viviendas y cualificación del espacio público en las barriadas, la movilidad basada en transporte público y no motorizado o la puesta en uso de los espacios vacíos dentro del suelo urbano consolidado. Si se transforma el actual PGOU o se piensa uno nuevo, eso también debería ser objeto del debate. Pero, por favor, no a vueltas con el ladrillo. 

 

Consejo de Redacción de El Topo


[1] Salón inmobiliario organizado por ABC de Sevilla y BBVA el pasado mes de febrero.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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