Los precios de los alquileres siguen batiendo récords en las principales ciudades españolas y se sigue haciendo poco al respecto. Uno de los principales argumentos esgrimidos en contra de la regulación general de precios de los alquileres es que supone un perjuicio para caseros particulares que dependen de estos ingresos para su sustento: los llamados «caseros vulnerables». Se plantearía así un dilema distributivo: legislar a favor de (todo) el inquilinato supondría perjudicar en igual medida a los caseros (vulnerables). Sobre la base de una escasez de datos oficiales, se ha construido un imaginario en torno a la figura del «casero vulnerable» que en el debate político se ha erigido como obstáculo a la reforma del mercado del alquiler. El tópico al que más se recurre es el de la persona jubilada que complementa su modesta pensión con rentas del alquiler. En consecuencia, el debate ha continuado con la distinción entre «grandes» y «pequeños» tenedores de vivienda para así limitar la regulación de los alquileres afectando solamente a los primeros. Pero teniendo en cuenta la estructura de la propiedad del parque de vivienda en alquiler, la distinción entre tipos de caseros según el número de propiedades reduciría el impacto y la efectividad de la medida, quedando esta restringida a una porción mínima de las viviendas.
Que los derechos de las y los inquilinos dependan de quién es su arrendador es ya de por sí impugnable. A pocos les parecería razonable que los derechos de los trabajadores dependiesen de quién es su empleador. ¿Si los pequeños empresarios no están exentos de respetar el salario mínimo, por qué los pequeños caseros han de estar exentos de un tope máximo de los alquileres? Ambos casos son negocios con ánimo de lucro que deben regularse para proteger a la parte más débil en el intercambio que no cuenta con el poder de partida que proporciona la propiedad: los trabajadores en el primer caso, los inquilinos en el segundo.
Aunque se aceptasen las premisas del argumentario sobre el «casero vulnerable» y el dilema distributivo de legislar a favor del inquilinato, este argumentario cae ante la evidencia empírica. Esto es lo que demostramos Javier Gil, Miguel Martínez y yo mismo en el informe ¿Cómo afectará el control del precio de los alquileres a los caseros?, publicado recientemente con el Instituto de Investigación Urbana La Hidra. A partir de un análisis de los datos disponibles, concluimos que las y los caseros son una minoría relativamente acomodada de la población y que la figura del «casero vulnerable» es residual.
Los caseros pertenecen a los hogares con mayor renta del país. A partir de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) del INE del año 2021, calculamos que estos hogares disfrutan de una renta mediana disponible anual de 40 293€, frente a los 18 457€ de los hogares de inquilinos (siendo 27 225€ la mediana a escala nacional). Los caseros se concentran en los tramos más altos de la distribución de la renta del conjunto de los hogares, mientras que los inquilinos lo hacen en los tramos inferiores. Según una encuesta del CIS en el año 2018, los hogares con viviendas arrendadas tenían de media 4,2 viviendas alquiladas. De hecho, la mayor parte del parque de vivienda de alquiler pertenece a arrendadores con múltiples propiedades en alquiler. El 60,3% en el caso de Barcelona, única ciudad con datos al respecto publicados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona.
Incluso si a los caseros se les restan los ingresos por alquiler, siguen siendo los hogares de mayor renta del país. Sin contar las rentas del alquiler, el valor mediano de la renta anual de los caseros sería de 33 602€, frente a los 18 457€ de los inquilinos y los 25 876€ de las persones que residen en una vivienda de su propiedad, según la ECV. En definitiva, los caseros no dependen de las rentas del alquiler para vivir. Existe, por lo tanto, un amplio margen para moderar las rentas del alquiler sin que ello repercuta en el bienestar de los caseros de forma substancial.
Todas las fuentes disponibles apuntan a que los caseros constituyen una pequeña minoría de la población: entre un 3,9 % y un 9% de los hogares. A partir de la ECV, calculamos que los caseros en riesgo de pobreza, los que se podrían considerar «vulnerables», representan un mero 0,6% de todos los hogares del país. Si una regulación de los alquileres bajara los precios un 20% o un 50%, los «caseros vulnerables» solo aumentarían a un 0,7% y 0,9% respectivamente. Este porcentaje tan residual, por lo tanto, no puede anteponerse razonablemente a una política que beneficiaría de forma sustancial a una población inquilina que es mucho mayor, mucho más empobrecida, y que no tiene el derecho a la vivienda garantizado.
En este contexto, la regulación de los precios de los alquileres no solo es un medio que puede contribuir a garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible, sino que también supondría una medida redistributiva que limitaría la transferencia de riqueza de los hogares de menor renta a los hogares de mayor renta. La renta anual de un hogar con viviendas alquiladas, como hemos visto, duplica la renta anual de un hogar de inquilinos. Siempre hay ejemplos de historias personales que no cuadran con la realidad reflejada por los datos a nivel agregado. Pero, al margen de la anécdota, es urgente conseguir alquileres estables y asequibles para la creciente población urbana excluida de la vivienda en propiedad.
Consulta el informe completo aquí: lahidra.net/controlprecioalquiler/
